2021.09.30
土地や建物などの不動産は、購入したら終わりではありません。家を建てたら必ず「登記」をしましょう。
また登記は世帯主の名義でするのがいい？それとも夫婦共同？と悩む方も多いと思います。
住宅の名義は特に住宅ローンを利用している方は税制控除や給付金などに関わってくるので重要なポイントです。
今回は、そんな「登記」や住宅の名義について新築住宅を購入した場合の重要なポイントについてご紹介します。
不動産登記（登記）とは、簡単に言えば、そこにある土地や住宅が「誰のものなのか」を明確にすることです。新築住宅を購入した場合や今住んでいる家を売却する場合、「所有権保存登記」や「所有権移転登記」といった登記が必要になります。
私たちの大切な資産である土地や建物について、所在や大きさ（面積）、氏名や住所、使用目的を記録することを指します。自分たちが購入した土地や建物の所有権を第三者に対して法的根拠として守る上で非常に重要です。土地、建物それぞれに登記が必要になります。
登記の中でも表題登記（所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者の住所、氏名などの基本情報）は、土地や建物の取得権が発生してから1ヵ月以内に不動産取得者が法務局に申請をする必要があります。申請を怠ると10万円以下の罰則を受けることになるため登記は必ず行う必要があります。専門的な知識が必要になるため、「土地家屋調査士」に依頼して実施するのが一般的です。表題登記は、土地、建物それぞれの登記で行う必要があります。
不動産登記は、先にご紹介した表題登記以外の権利部（甲区、乙区）や共同担保目録の登記は、法律上の義務はなく、個人の判断に委ねられています。しかし、所有権を第三者に主張する場合はこれらの情報もしっかりと登録することが必要です。未登録の場合は例えば、不動産を担保とした借入を行うことができないなどが考えられます。権利の保存のためにも、表題登記と合わせて「所有権保有登記」を必ず行いましょう。
新築購入の場合、ローンを世帯主が一人で支払うだけでなく、夫婦や親子など複数人で資金を出す場合があります。その際、不動産の所有権について、登記に必要な登記簿謄本（登記事項証明書）に名義を記載します。誰が所有するのかに合わせて、名義も単独（単独名義）なのか複数で所有（共有名義）なのかを明確に記載します。一つの不動産を複数で所有することを共有といいます。
登記簿に記載する名義は、住宅ローンの返済など住宅を建てる資金を誰がどの程度借りるのかも関係してきます。そのため、ローンを契約して住宅を購入する場合事前に決めておくことが大切です。
家や土地が誰のものか表す「名義」の欄は、「単独名義」と「共有名義」があるとご紹介しました。例えば、世帯主のみ住宅ローンを返済していく場合は、単独名義になります。親子または夫婦で住宅ローンを負担していく場合、名義はその二人の共有名義となります。この場合、だれがどのような割合で住宅ローンを含めて支払うのかを決めます。これを持分割合といいます。この持分割合は自分たちで気軽に決めるというものではなく、住宅購入の際に支払った金額（住宅ローンを含む）で割合を決めるのが原則です。
例えば、住宅ローンを夫が主債務者で妻が連帯債務者という形で契約し、土地の名義は夫が100％、住宅の名義は妻100％というように、資産ごとに持分を分けて登記したとします。
この場合、夫はローンの支払いをしていますが、住宅ローン控除は受けることができません。住宅ローン控除は文字通り住宅のための控除制度であり、妻が住宅の名義人となっているため、土地のみの名義人である夫は利用することができないのです。
建物を夫婦2人の共有とすることで、夫婦ともに住宅ローン控除が受けられます（もしくは建物のみ夫の持分であっても住宅ローン控除は受けられます）。
住宅の持分割合の計算式は以下のようにあらわすことができます。
名義人の支払った額（住宅ローン含む） ÷ 不動産の購入代金＝持分割合
例えば、4,000 万円の物件を共同負担で購入したとします。ことのき夫が2,500万円、妻が1,500万円の割合で支払いをす場合、
夫の持分割合は
2,500 万円÷4,000 万円＝62％
妻の持分割合は
1,500万円÷4,000 万円＝37.0％
となります。
上記のことから持分割合は2対1であることが原則です。これを持分所得を1対1として登記する場合、
持分割合はそれぞれ2,000万円となり夫が妻に対して1,000円分の贈与があったと判断され、この1,000万円に贈与税がかかることになります。
これは単独名義でも同じことです。夫が不動産購入額の4,000万全額負担しているが、持分割合を夫婦で1対１とした場合、妻へ2,000万円の贈与があったと判断され、2,000万円に対して贈与税が発生する可能性が高くなってしまいます。
このことからもわかるように、払い出す金額に準じて持分割合を決めることが大切です。
では贈与となった場合にいったいどのくらい贈与税が発生するのでしょうか。具体的に見ていきましょう。
先ほどの例を使ってシュミレーションしてみます。
まず、贈与税には110万円の基礎控除額が設定されています。贈与金額が110万円以下であれば贈与税は発生しません。110万円を超えた場合は、贈与金額から110万円を引いた金額に対して贈与税が発生します。
1,000万円の贈与の場合は、基礎控除の110万円を引いた額890万円に対して贈与税が発生します。この時、890万円分の価格を課税価格と呼びます。
贈与税はこの課税価格によって税率が異なります。課税価格が890万円の場合、税率40％(890万円×40%=356万円)と、税額控除125万円を差し引いた分、つまり231 万円を支払う必要があります。
税率について、詳しくは国税庁Webサイトのタックスアンサー「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）に掲載されています。
今回は、住宅における登記の基本的な情報と、持分割合についてご紹介しました。
持分割合は、うまく活用することで所得税の控除を夫婦それぞれで受けることができたり、給付金も適用されます。基本的な知識を理解することで、トラブルを防ぎ、無駄な出資を抑えることにつながりますのでぜひ理解しておきましょう。
ファクトリーツールでは、住宅に関する相談を受け付けています。ご紹介したような、日常生活ではあまり触れることのない税金やローンにまつわるお悩みがあるときは、ぜひお気軽にご相談ください。
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